Reglamento
CONDOMINIO ACERO MONTERREY
REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN
TITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1. OBJETO.- El presente Reglamento de Condominio y Administración tiene por objeto establecer las bases generales que regirán al régimen de propiedad en Condominio en forma vertical, constituido sobre las instalaciones y áreas que comprenden el Edificio denominado “Condominio Acero Monterrey”, conforme al cual, cada uno de los Condóminos tendrá derechos de propiedad exclusiva sobre su unidad o unidades privativas, y además un derecho de copropiedad sobre el suelo y demás elementos o partes comunes de dicho Edificio.
ARTICULO 2. DEFINICIONES.- Para los efectos de este Reglamento, los siguientes términos tendrán los siguientes significados, cuando sean utilizados en mayúsculas o con letra inicial mayúscula, a menos que se indique expresamente lo contrario:
• “Administrador” o “Administración”: Persona física o moral encargada de administrar el Condominio en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento, de los Manuales y en su caso, acatando las resoluciones tomadas válidamente por la Asamblea General de Condóminos.
• “Aportación Extraordinaria”: Contribución de los Condóminos y Usuarios, proporcional al valor de la Parte Alícuota de cada Condómino, según se establece en la Escritura Constitutiva, para absorber los gastos extraordinarios generados, verbigracia, por adiciones, conservación y/o reposición de bienes y equipos comunes o de cualesquier naturaleza cuya erogación se considere procedente como un aumento al valor del Condominio o que sea susceptible de amortizarse en dos o más períodos anuales, previa aprobación de la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos.
• “Área Restringida”: Áreas comunes integrantes del Condominio, cuyo acceso se restringe en virtud de su peligrosidad o delicadeza.
• “Asamblea General de Condóminos”: Reunión de Condóminos que constituye el Órgano Supremo del Condominio, para proponer, discutir y, en su caso, resolver asuntos de interés común a los Condóminos. Se integrará y funcionará sujetándose a lo dispuesto por la Ley, por la Escritura Constitutiva y por el presente Reglamento.
• “Bienes Comunes”: Bienes, áreas y servicios que forman parte del Condominio, que pertenecen en forma proindiviso a todos y cada uno de los Condóminos, en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva, de este Reglamento y de los Manuales.
• “Bienes de Propiedad Exclusiva” y/o “Unidad Privativa” y/o “Unidad en Condominio” Bienes y áreas que forman parte del Condominio, sobre los cuales su respectivo Condómino tiene el derecho exclusivo de uso, goce, disfrute y disposición, en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva, de este Reglamento y de los Manuales.
• “Comité Consultivo y de Vigilancia”: Conjunto de Condóminos designado por la Asamblea General Ordinaria, cuyo objetivo principal es vigilar la actuación del Administrador, haciéndole cumplir lo dispuesto por la Ley, por la Escritura Constitutiva, por el presente Reglamento, por los Manuales y en su caso, las decisiones que legalmente adopte la Asamblea General de Condóminos.
• “Condominio” y/o “Edificio”: Instalaciones que comprenden tanto áreas y Bienes de Propiedad Exclusiva como de uso común y que, en su conjunto, constituyen el edificio denominado “Condominio Acero Monterrey”.
• “Condómino” y/o “Propietario”: Persona física o moral, pública o privada, que sea legítima propietaria de uno o más Bienes de Propiedad Exclusiva, en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva, de este Reglamento y de los Manuales.
• “Cuota Ordinaria”: Aportación a cargo de los Condóminos y Usuarios, proporcional al valor de la Parte Alícuota de cada Condómino, según se establece en la Escritura Constitutiva, destinada a absorber los gastos de administración, mantenimiento, operación y/o otros que correspondan a los bienes, áreas y servicios comunes del Condominio.
• “Escritura Constitutiva”: Escritura Pública Número 8 (ocho), pasada ante la fe del señor Licenciado Viviano Villarreal, en aquél entonces Notario Público con ejercicio en el Municipio de Monterrey, Nuevo León, con fecha de firma 22 (veintidós) de Enero de 1959 (mil novecientos cincuenta y nueve), en la que se constituyó el Régimen de Propiedad en Condominio para el Edificio denominado “Condominio Acero Monterrey”.
• “Ley”: La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Nuevo León, publicada en el Periódico Oficial del indicado Estado el 2 de Abril de 1993 y cuya vigencia se inició el día siguiente al de su publicación, así como sus subsecuentes modificaciones.
• “Manual de Ocupación”: Documento elaborado por el Administrador y aprobado por la Asamblea General de Condóminos, en el que se establecen con mayor detalle las reglas que deben seguirse para obtener el mayor grado posible de seguridad, salubridad y comodidad en la ocupación del Edificio por parte de los Condóminos, Usuarios, empleados y demás personas que se encuentren en él.
• “Manual de Operación”: Documento elaborado por el Administrador y aprobado por la Asamblea General de Condóminos, en el que se establecen con mayor detalle las reglas que deben seguirse para llevar a cabo de forma más eficiente la vigilancia, mantenimiento, limpieza y en general, la operación del Condominio.
• “Manuales”: El Manual de Ocupación y el Manual de Operación, en su conjunto.
• “Ocupante” y/o “Usuario”: Persona física o moral, pública o privada, que ocupe uno o más Bienes de Propiedad Exclusiva, en virtud de habérsele concedido legítimamente el derecho de uso sobre el o los mismos.
• “Parte Alícuota” y/o “Proindiviso”:
Derecho de los Condóminos sobre los bienes, áreas y servicios comunes, proindiviso y proporcional al valor total que representen sus Bienes de Propiedad Exclusiva, en relación al valor total del Condominio, según se establece en la Escritura Constitutiva.
• “Régimen de Propiedad en Condominio”: Forma especial de propiedad que otorga a su titular el derecho exclusivo de uso, goce, disfrute y disposición de su Unidad Privativa y a la vez, un derecho de copropiedad sobre los bienes, áreas y servicios de uso común, de acuerdo a las disposiciones de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento y de los Manuales.
• “Reglamento” o “Reglamento de Condominio y Administración”: El presente Reglamento de Condominio y Administración.
ARTICULO 3. MODIFICACIONES AL REGLAMENTO.- Para modificar el presente Reglamento en todo o en parte, se requiere resolución adoptada por los Condóminos en Asamblea General Extraordinaria, cuya acta deberá ser protocolizada ante notario público e inscrita en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
ARTICULO 4. MODIFICACIONES A LA ESCRITURA CONSTITUTIVA.- La Escritura Constitutiva sólo podrá ser modificada por acuerdo adoptado en tal sentido por la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos, en los casos que enseguida se mencionan, y en cualquier otro caso que así lo decida la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos:
a).- Cuando se determine el cambio del destino general del Condominio, de sus plantas o de sus locales de propiedad exclusiva.
b).- Cuando se establezca el carácter común a bienes, áreas y/o servicios que no lo tenían.
c).- Cuando se otorgue el carácter de exclusivo a bienes, áreas y/o servicios que no lo tenían.
ch).- Cuando exista alguna divergencia entre los datos del título de propiedad que sirvió de base para la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio y lo expresado en la Escritura Constitutiva o sus reformas.
d).- Cuando las características del predio en que se encuentra construido el Condominio y las descritas en la Escritura Constitutiva o sus reformas, sean diferentes.
e).- Cuando las características reales de los Bienes Comunes y las descritas en la Escritura Constitutiva o sus reformas, sean desiguales.
f).- Cuando las características reales de los Bienes de Propiedad Exclusiva y las descritas en la Escritura Constitutiva o sus reformas, no sean idénticas.
g).- Cuando la descripción del Condominio contenida en la Escritura Constitutiva o sus reformas, difiera de las características reales del mismo.
h).- En general, cuando exista cualquier discrepancia entre la realidad y lo expresado en la Escritura Constitutiva o sus reformas.
El acta respectiva deberá ser protocolizada ante notario público e inscrita en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
ARTICULO 5. ASUNTOS RESERVADOS.- De conformidad con el Artículo 12, fracción VI de la Ley, se entenderán como reservados: (i) a la Escritura Constitutiva, los asuntos a que se refiere el Artículo 8 y demás disposiciones que hagan referencia a la misma en la Ley; (ii) al Reglamento y a los Manuales, según sea el caso, aquéllos a que se contrae el Artículo 12 y demás disposiciones que hagan referencia a los mismos en la Ley; y (iii) a la Ley, los asuntos que no estén expresamente regulados por la Escritura Constitutiva, el Reglamento o los Manuales.
ARTICULO 6. FONDOS.- El Condominio contará con los siguientes fondos para la atención de sus gastos, mismos que se constituirán con las Cuotas Ordinarias y, en su caso, con las Aportaciones Extraordinarias de los Condóminos y Usuarios:
a).- De Mantenimiento: Suma de dinero prevista en el presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, o de cualquier otra forma aprobada por la Asamblea General de Condóminos, destinada a cubrir los gastos de mantenimiento, reparación y reposición de los bienes, áreas y servicios comunes del Condominio.
b).- De Operación: Cantidad en numerario que contemple el presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, o de cualquier otra forma aprobada por la Asamblea General de Condóminos, para solventar los gastos relativos a la operación, reparación o reposición de los bienes, áreas y servicios comunes del Condominio.
c).- De Administración: Cifra prevista en el presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, o de cualquier otra forma aprobada por la Asamblea General de Condóminos, para sufragar lo referente a la administración del Condominio.
ch).- De Reserva: Fondo integrado por los remanentes de los fondos mencionados anteriormente al final de cada ejercicio, así como por las demás aportaciones que, en su caso, determine la Asamblea Ordinaria de Condóminos, destinado a hacer frente a los gastos no previstos en el presupuesto anual de gastos.
TITULO SEGUNDO
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS
PROPIETARIOS Y USUARIOS
CAPÍTULO PRIMERO
EN RELACIÓN A LOS BIENES Y ÁREAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
ARTICULO 7. DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS.- Cada Condómino tendrá los siguientes derechos en relación a sus Bienes de Propiedad Exclusiva, sujetos a las limitaciones establecidas por la Ley, la Escritura Constitutiva, este Reglamento y los Manuales:
a).- El uso, goce, disfrute y disposición de ellos, sin necesidad de contar con la autorización de los demás Condóminos o Usuarios y sin que aplique derecho de preferencia o derecho del tanto alguno entre Condóminos.
b).- La constitución de gravámenes de cualquier índole sobre dichos bienes, sin perjuicio a lo dispuesto en el Título Tercero, Capítulo Segundo de este Reglamento.
c).- La realización de las modificaciones y reparaciones que sean necesarias en el interior de dichos bienes o áreas, previa autorización de la Administración y la obtención de los permisos, licencias y autorizaciones que en su caso se requieran.
ch).- Los demás que se deriven de la Ley, de la Escritura Constitutiva, de este Reglamento y de los Manuales.
ARTICULO 8. OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS.- Los Condóminos tendrán las siguientes obligaciones y limitaciones:
a).- Cualquier operación que implique, ya sea de manera onerosa o gratuita, directa o indirecta, la transmisión del dominio o del uso de los Bienes de Propiedad Exclusiva, deberá ser prontamente notificada al Administrador por escrito a efecto de que se actualicen los Registros de Propietarios y de Usuarios, y se verifique el estricto apego a lo dispuesto por la Ley, por la Escritura Constitutiva, por este Reglamento y por los Manuales.
b).- En los contratos traslativos de dominio o de uso, según sea el caso, que se celebren sobre los Bienes de Propiedad Exclusiva, deberá hacerse referencia expresa a la Escritura Constitutiva del Condominio.
c).- Asimismo, deberá acompañarse a los contratos mencionados en el inciso anterior, copia del presente Reglamento y de los Manuales, especialmente los ejemplares que correspondan al nuevo Condómino o Usuario, en el entendido de que el desconocimiento de los mismos no excusa de su cumplimiento.
ch).- El Condómino que transmita el uso de algún Bien de Propiedad Exclusiva a un tercero bajo la figura de arrendamiento, usufructo, comodato o bajo cualquier otro esquema, quedará obligado solidaria, ilimitada y personalmente del cumplimiento, por parte del Usuario, de las obligaciones y limitaciones contenidas en la Ley, la Escritura Constitutiva, el presente Reglamento, los Manuales, las emanadas de la Asamblea General de Condóminos y las dictadas por el Administrador dentro del marco de sus atribuciones.
d).- Los Bienes de Propiedad Exclusiva son indivisibles, por lo que en ningún caso podrán ser divididos, enajenados o concedido su uso parcialmente.
e).- Asimismo, los Bienes de Propiedad Exclusiva están ligados indisolublemente al derecho de Proindiviso sobre los Bienes Comunes, por lo que no podrán ser enajenados, ni su uso concedido, sin incluirse la mencionada Parte Alícuota sobre los Bienes Comunes.
f).- Los adeudos que tenga el Condómino para con el Condominio, seguirán al dominio de los Bienes de Propiedad Exclusiva, quedando además obligado solidaria e ilimitadamente el enajenante en el pago de estos adeudos por parte del adquiriente.
g).- No deben levantarse muros o divisiones diversos a los ya existentes en los Bienes de Propiedad Exclusiva.
h).- Salvo por autorización de la Asamblea Ordinaria de Condóminos, queda prohibido abrir nuevas puertas de entrada a los Bienes de Propiedad Exclusiva, así como ventanas o huecos en las paredes de dichos bienes que den frente a las áreas comunes, sin la previa autorización por escrito que al efecto conceda el Administrador y del Comité Consultivo y de Vigilancia.
i).- No deben cancelarse o modificarse las medidas de las puertas de entrada originales a los locales de propiedad exclusiva que den frente a las áreas comunes, a menos que se cuente con la autorización previa y por escrito del Administrador.
j).- Asimismo, queda prohibido cambiar el color o tonalidad de la cara exterior de las puertas de los locales de propiedad exclusiva que den frente a las áreas comunes, a menos que se cuente con la autorización previa y por escrito del Administrador.
k).- Queda prohibido introducir al Condominio, incluso a los Bienes de Propiedad Exclusiva, muebles excesivamente pesados, aparatos, instrumentos, sustancias, animales y en general, bienes que sean considerados como peligrosos o que causen molestias al resto de los Condóminos o Usuarios, incluyendo aparatos sonoros cuya intensidad de ruido sea mayor a 80 decibeles, medidos a una distancia de 2 metros de la fuente. Quedan incluidos en este inciso la prohibición de la instalación de consultorios médicos o clínicas, planteles de enseñanza de cualquier tipo o cualquier otro, que a juicio del Comité Consultivo y de Vigilancia o de la Administración se consideren inconvenientes o perjudiciales para los Condóminos u Ocupantes.
l).- Del mismo modo, queda prohibido todo acto, aun en el interior de los Bienes de Propiedad Exclusiva, que de cualquier forma impida o haga menos eficiente la operación de los bienes y servicios comunes, o de otros Bienes de Propiedad Exclusiva.
ll).- Los Bienes de Propiedad Exclusiva deberán ser usados en forma ordenada y tranquila, sin lesionar o menoscabar los derechos de los demás Condóminos o Usuarios.
m).- Para la instalación, operación o establecimiento de comercios en el Edificio, se requerirá la autorización previa y escrita del Comité Consultivo y de Vigilancia, mismo que tomará en cuenta su compatibilidad con el destino general del Edificio, su imagen, reputación, posibles repercusiones en la seguridad y comodidad de los Condóminos y Usuarios, así como el impacto que tendrían en el costo de mantenimiento y vigilancia del Edificio.
n).- Por la naturaleza del Edificio, en el mismo no estará permitida la instalación de bodegas, talleres o cualquier otro giro que perjudique o ponga en peligro el uso, goce y disfrute de las Unidades Privativas y/o Bienes Comunes por parte de los demás Condóminos y Usuarios, o comprometa la seguridad, higiene y comodidad de los Condóminos, Usuarios o del propio Edificio.
ñ).- Las Unidades Privativas no deberán ser destinadas a usos no autorizados o que no sean compatibles con el destino general del Edificio y el particular de la Unidad Privativa de que se trate, o que sean contrarios a la moral o a las buenas costumbres, o que por su naturaleza, giro, volumen de clientela o manera de operar saturen las áreas comunes o propicien un uso desproporcionado de los elevadores, u obstruyan de cualquier manera las entradas, salidas o áreas de circulación del Edificio en perjuicio de los demás Condóminos y Usuarios.
o).- Cualesquier modificación y/o reparación que haya de efectuarse en los Bienes de Propiedad Exclusiva, deberá notificarse previamente al Administrador, a fin de que sean tomadas las medidas necesarias para eliminar o reducir al mínimo las molestias que pudieren ocasionarse al resto de los Condóminos o Usuarios y se asegure el cumplimiento de lo dispuesto por la Ley, la Escritura Constitutiva, el presente Reglamento y los Manuales.
p).- Deberá permitirse el acceso a los Bienes de Propiedad Exclusiva, a las personas que, autorizadas por el Administrador y debidamente identificadas, se encarguen de efectuar las reparaciones y/o dar el mantenimiento necesario a los bienes, áreas y servicios comunes.
q).- Asimismo, deberá permitirse el acceso a las personas que debidamente autorizadas por el Administrador y/o por el Comité Consultivo y de Vigilancia y previa su identificación, constaten la observancia por parte de los Condóminos y/o Usuarios de lo dispuesto por la Ley, por la Escritura Constitutiva, por este Reglamento, por la Asamblea General de Condóminos, por los Manuales y por el Administrador.
r).- Los servicios e instalaciones propios de los Bienes de Propiedad Exclusiva, deberán mantenerse en todo momento en buen estado de conservación, funcionamiento y uso, a costa del Condómino de que se trate.
s).- Asimismo, es obligación de los Condóminos cumplir oportuna y puntualmente con el pago de todos y cada uno de los impuestos, derechos y en general, contribuciones que se generen respecto a su Unidad Privativa y/o del uso que a ésta se le dé, así como respecto a las Cuotas Ordinarias y Aportaciones Extraordinarias que le correspondan.
t).- Por razones de seguridad, los Condóminos deben evitar la población infantil en el Edificio, en los términos que se establezcan en los Manuales.
u).- También por razones de seguridad, deberá atenderse a lo establecido por los Manuales en lo concerniente a la densidad o número máximo de personas que pueden ocupar, en determinado momento, las Unidades Privativas.
v).- Las áreas de estacionamiento sólo podrán utilizarse para dicho propósito, por lo que queda prohibido acumular o almacenar basura, bienes u objetos que entorpezcan el flujo vehicular o el destino natural de dichas áreas, así como levantar muros o divisiones en los mismos, distintos a los ya existentes.
w).- Las demás que se deriven de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento y de los Manuales.
ARTICULO 9. DERECHOS DE LOS USUARIOS.- Por lo que respecta a los Usuarios del Condominio, éstos gozarán de los derechos que les sean concedidos válidamente en el respectivo título de uso sobre la Unidad Privativa correspondiente, siempre y cuando no contravengan lo dispuesto por la Ley, por la Escritura Constitutiva, por este Reglamento, por la Asamblea General de Condóminos, por los Manuales y por el Administrador.
Asimismo, gozarán de los demás derechos que les conceda la Ley, la Escritura Constitutiva, el presente Reglamento y los Manuales.
ARTICULO 10. OBLIGACIONES DE LOS USUARIOS.- Por su parte, a los Usuarios del Condominio les serán aplicables todas y cada una de las obligaciones y limitaciones impuestas a los Condóminos en el Artículo 8 de este Capítulo y, en general, las que se desprendan de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento y de los Manuales.
CAPÍTULO SEGUNDO
EN RELACIÓN A LOS BIENES Y SERVICIOS COMUNES
ARTICULO 11. DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS.- Cada Condómino tendrá los siguientes derechos en relación con los bienes, áreas y servicios comunes, sujetos a las obligaciones y limitaciones establecidas por la Ley, por la Escritura Constitutiva, por este Reglamento y por los Manuales:
a).- La propiedad sobre un porcentaje de Proindiviso o Parte Alícuota de los mismos, proporcional al valor de sus Bienes de Propiedad Exclusiva en relación al valor total del Condominio, en base a los valores y porcentajes establecidos en la Escritura Constitutiva o en sus reformas.
b).- El uso y goce de dichos bienes, áreas y servicios e instalaciones generales.
c).- Los demás que se desprendan de la Ley, de la Escritura Constitutiva, de este Reglamento o de los Manuales.
ARTICULO 12. OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS.- Por su parte, los Condóminos tendrán las siguientes obligaciones y limitaciones:
a).- No esta permitido hacer obras en los Bienes Comunes o instalaciones generales.
b).- No deberán abrirse luces o ventanas al exterior del Edificio, ni pintarse o decorarse las fachadas o las paredes exteriores del mismo.
c).- Los bienes, áreas y/o servicios comunes, así como las paredes que dan frente a las áreas comunes, no podrán ser modificadas, pintadas, recubiertas o decoradas por los Condóminos.
ch).- Queda prohibido afectar o modificar los pisos, techos, paredes maestras, muros medianeros, vidrieras, vista exterior y demás elementos estructurales del Condominio.
d).- Queda prohibido instalar rótulos o anuncios en el exterior del Edificio, con excepción de los locales comerciales de la planta baja, y siempre que no afecten a la estética general del Condominio a juicio del Administrador, por lo que se requerirá su autorización previa y por escrito.
e).- Para instalar anuncios o placas en las paredes que dan frente a las áreas comunes, deberá seguirse el proceso, calidad y especificaciones que se indique en los Manuales, así como los que apruebe previamente el Administrador, en caso de que haya prestado su anuencia para la instalación.
f).- Queda prohibido ocupar u obstaculizar de cualquier forma las entradas, pasajes, vestíbulos, escaleras, elevadores o pasillos de circulación, así como los demás bienes, áreas o servicios comunes del Edificio, constituyendo tanto el vestíbulo como los pasillos y escaleras solamente áreas de circulación.
Sólo en los casos en que alguna parte o la totalidad de algún área común se rodee por Unidades Privativas pertenecientes a un mismo Condómino o utilizadas por un mismo Usuario, de tal forma que ningún otro Condómino o Usuario tendría interés de usar dicha área común, la Asamblea General Ordinaria de Condóminos o la Comisión Consultiva y de Vigilancia, a petición del Administrador, podrá autorizar al Condómino de referencia para que temporalmente use y aproveche dicha área común en forma exclusiva, a cambio del pago de una cuota calculada multiplicando el costo promedio de mantenimiento por metro cuadrado en el Edificio, por el número de metros cuadrados de que serán usados de la forma antes descrita, , en el entendido de que los fondos así obtenidos deberán destinarse a la operación y mantenimiento del resto de los Bienes Comunes del Edificio. Los gastos inherentes al mantenimiento y operación de las áreas comunes así utilizados correrán a cargo del Condómino que los aproveche de manera exclusiva mientras que continúe explotándolos.
g).- Ningún Condómino restringirá o hará más oneroso el derecho de los demás Condóminos sobre los Bienes Comunes.
h).- Asimismo, queda prohibido impedir o hacer menos eficiente la operación de los bienes, áreas o servicios comunes.
i).- Los bienes, áreas y servicios comunes, deberán ser usados conforme a su naturaleza y destino ordinario.
j).- No deben causarse ninguna clase de desperfectos o daños en los bienes, áreas y/o servicios comunes.
k).- Queda prohibida toda innovación o modificación que afecte la estructura, paredes maestras o partes esenciales del Edificio, que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad afectar elementos esenciales del Condominio, comprometiendo su seguridad o estabilidad.
l).- Queda prohibido introducirse a las Áreas Restringidas sin la previa autorización del Administrador.
ll).- Los gastos ordinarios del Condominio, verbigracia, los de administración, conservación y operación de los bienes, áreas y servicios comunes, deben ser cubiertos por los Condóminos en los términos del Artículo 6 y del Título Segundo, Capítulo Tercero de este Reglamento.
m).- Asimismo, los gastos extraordinarios que se generen, verbigracia, por concepto de inversiones, mejoras, adiciones, reparaciones y reposiciones al Condominio, serán cubiertos por los Condóminos de conformidad con el Artículo 6 y con el Título Segundo, Capítulo Tercero de este Reglamento.
n).- Los Condóminos deben cubrir el monto que corresponda para la subsistencia y el mantenimiento de los fondos a que se refiere el Artículo 6.
ñ).- Los bienes, áreas y/o servicios comunes no pueden ser objeto de acción divisoria, salvo los casos exceptuados por la Ley.
o).- Asimismo, el derecho de Proindiviso sobre los bienes, áreas y servicios comunes y la propiedad sobre los Bienes de Propiedad Exclusiva, están ligados indisolublemente, por lo que no podrán enajenarse de manera separada.
p).- La transportación por las áreas comunes de basura, equipo, muebles, instrumentos de trabajo, aparatos, o de cualquier otro objeto o material, se regirá de acuerdo con lo establecido en los Manuales del Condominio.
q).- Las demás que les impongan la Ley, la Escritura Constitutiva, el presente Reglamento y los Manuales.
ARTICULO 13. DERECHOS DE LOS USUARIOS.- Los Usuarios tendrán únicamente derecho de uso y goce sobre los bienes, áreas y servicios comunes, más no el de disposición que corresponde exclusivamente a los Condóminos.
ARTICULO 14. OBLIGACIONES DE LOS USUARIOS.- Los Usuarios estarán obligados al cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones establecidas a cargo de los Condóminos en el Artículo 12 de este Reglamento y, en general, las que se desprendan de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento y de los Manuales.
CAPÍTULO TERCERO
EN RELACIÓN A LAS CUOTAS ORDINARIAS
Y APORTACIONES EXTRAORDINARIAS
ARTICULO 15. DISTRIBUCIÓN DE GASTOS DEL CONDOMINIO.- Los gastos del Condominio serán distribuidos entre los Condóminos y/o entre los Usuarios, según sea el caso, mediante las Cuotas Ordinarias y las Aportaciones Extraordinarias, en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva y de este Reglamento.
ARTICULO 16. OBJETO DE CUOTAS ORDINARIAS.- Las Cuotas Ordinarias se destinarán a constituir y reconstituir los fondos a que se refiere el Artículo 6 de este Reglamento, y a cubrir los gastos ordinarios del Condominio, principalmente los relativos a la administración, operación, supervisión, vigilancia, limpieza, seguridad y mantenimiento de los bienes, áreas y servicios comunes.
Se consideran gastos ordinarios, entre otros:
a).- Los sueldos y demás prestaciones del personal administrativo, de servicio, limpieza, mantenimiento y vigilancia del Condominio.
b).- Las erogaciones necesarias para mantener los bienes, áreas y servicios comunes, en buen estado de conservación y uso.
c).- Las cuotas por los servicios de agua y drenaje, gas, luz y fuerza y demás relativos a los bienes, áreas y servicios comunes del Edificio en su totalidad.
ch).- Las primas de los seguros para la protección de todo el Condominio, en el entendido de que por ningún motivo será responsabilidad del Administrador asegurar el mobiliario, valores y demás bienes muebles que se encuentren en el interior de las Unidades Privativas, cuya protección será responsabilidad de cada Condómino.
d).- Las erogaciones para la adquisición de los utensilios y aparatos necesarios para el mantenimiento, limpieza y vigilancia del Edificio.
e).- Adquisición del mobiliario y equipo necesario para la administración del Condominio.
ARTICULO 17. OBJETO DE APORTACIONES EXTRAORDINARIAS.- Las Aportaciones Extraordinarias también se destinarán a constituir y reconstituir los fondos a que se refiere el Artículo 6 de este Reglamento, y a cubrir los gastos extraordinarios que se hayan aprobado en la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos respectiva.
ARTICULO 18. DETERMINACIÓN DE CUOTAS ORDINARIAS.- Las Cuotas Ordinarias se determinarán en base al presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea General Ordinaria Anual de Condóminos.
Sin embargo, podrán someterse a consideración de la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, en cualquier tiempo, otras aportaciones ordinarias cuando no haya resultado suficiente el monto estimado originalmente en el presupuesto anual de gastos.
ARTICULO 19. DETERMINACIÓN DE APORTACIONES EXTRAORDINARIAS.- Por lo que concierne a las Aportaciones Extraordinarias, éstas serán determinadas en cualquier tiempo por la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos.
ARTICULO 20. FECHA DE PAGO DE CUOTAS ORDINARIAS.- Las Cuotas Ordinarias deberán ser cubiertas por los Condóminos y/o por los Usuarios, según sea el caso, dentro de los primeros 10 (diez) días naturales de cada mes, en el local del Condominio que ocupe la oficina del Administrador.
ARTICULO 21. FECHA DE PAGO DE APORTACIONES EXTRAORDINARIAS.- Las Aportaciones Extraordinarias deberán ser liquidadas por los Condóminos y/o por los Usuarios, según sea el caso, en el tiempo y forma que determine la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos, precisamente en el local del Condominio donde se ubique la oficina del Administrador.
ARTICULO 22. REGLAS COMUNES.- Tanto las Cuotas Ordinarias como las Aportaciones Extraordinarias, se sujetarán a las siguientes reglas comunes:
a).- FORMA DE DISTRIBUCIÓN.- Las Cuotas Ordinarias y las Aportaciones Extraordinarias se distribuirán en base al valor de la propiedad exclusiva de cada Condómino, respecto al valor total del Condominio, según los porcentajes de Proindiviso establecidos en la Escritura Constitutiva.
b).- GARANTÍA REAL.- Sobre los Bienes de Propiedad Exclusiva y la Parte Alícuota de los bienes, áreas y servicios comunes, pesa constantemente una garantía real por ministerio de Ley, conforme a la cual los adeudos generados por concepto de Cuotas Ordinarias y/o Aportaciones Extraordinarias, con sus respectivos accesorios, seguirán al dominio de dichos bienes mientras no sean liquidados totalmente.
c).- ACCIÓN EJECUTIVA.- Las Actas de Asamblea General Ordinaria de Condóminos en las que se apruebe el presupuesto anual de gastos y en general, se determinen las Cuotas Ordinarias a cargo de los Condóminos y/o Usuarios, según sea el caso, como las de Asamblea General Extraordinaria de Condóminos en las que se aprueben y determinen Aportaciones Extraordinarias, podrán ser protocolizadas ante notario público a efecto de que las correspondientes escrituras públicas sirvan de base para proceder al cobro de los adeudos por estos conceptos generados en la vía ejecutiva.
ch).- INTERESES MORATORIOS.- En caso de mora en el pago de las Cuotas Ordinarias y/o Aportaciones Extraordinarias, serán cargados al adeudo principal intereses moratorios a una tasa del 4% (cuatro porciento) mensual, independientemente de lo que resulte procedente conforme al Título Séptimo de este Reglamento.
d).- GASTOS DE COBRANZA.- Todos los gastos de cobranza que lleguen a generarse por incumplimiento en el pago de las Cuotas Ordinarias y/o Aportaciones Extraordinarias, con sus respectivos accesorios, serán a cargo y por cuenta del Condómino y/o Usuario moroso, según sea el caso.
e).- RECIBOS.- Cada vez que los Condóminos y/o Usuarios, según sea el caso, paguen total o parcialmente sus adeudos generados por concepto de Cuotas Ordinarias y/o Aportaciones Extraordinarias, con sus respectivos accesorios, el Administrador otorgará el recibo correspondiente, mismo que deberá reunir todos los requisitos legales y fiscales a que haya lugar conforme a las leyes aplicables, siendo este documento el único comprobante de pago aceptado.
TITULO TERCERO
DE LOS BIENES Y ÁREAS COMUNES
Y DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
CAPÍTULO PRIMERO
DE LAS OBRAS
ARTICULO 23. OBRAS POR CUENTA DE CADA CONDÓMINO.- Las obras, reparaciones y/o reposiciones que se requieran en los Bienes de Propiedad Exclusiva, así como los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre los locales colindantes, serán realizados por y bajo la costa del Condómino respectivo, quien deberá sujetarse en su realización a lo dispuesto por la Ley, la Escritura Constitutiva, este Reglamento y los Manuales.
ARTICULO 24. OBRAS POR CUENTA DE TODOS LOS CONDÓMINOS.- Las obras, reparaciones y/o reposiciones que se realicen en los techos, azoteas en su parte exterior y en las áreas comunes del sótano y/o subsótano, serán por cuenta de todos los Condóminos, así como la reparación de cualquier desperfecto ocasionado en los Bienes Comunes por caso fortuito o de fuerza mayor.
ARTICULO 25. OBRAS A CARGO DEL ADMINISTRADOR.- Las obras necesarias para mantener el Condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el Administrador, previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes.
ARTICULO 26. VICIOS DE CONSTRUCCIÓN EN ÁREAS COMUNES.- Los Condóminos podrán acordar la reparación de los vicios de construcción de los Bienes Comunes e instalaciones generales, en proporción a su Parte Alícuota y sin perjuicio de hacer exigible la responsabilidad al enajenante o cualesquier otra persona a quien le fuere atribuible.
En caso de que dichos vicios pongan en grave peligro la seguridad o estabilidad del Condominio, las reparaciones podrán llevarse a cabo por el Administrador, sin necesidad de contar con la anuencia de la Asamblea, debiendo éste rendir cuentas a aquella de la obra de referencia y justificar la urgencia y gravedad del caso.
ARTICULO 27. OBRAS QUE REQUIEREN DE QUÓRUM ESPECIAL.- Se requiere el quórum establecido en los Artículos 45 y 53 de este Reglamento para realizar obras que, aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del Condominio, u obras que, sin ser necesarias, sí lo aumenten.
ARTICULO 28. OBRAS PROHIBIDAS.- Queda prohibida la realización de obras que puedan poner en peligro la estabilidad y conservación del Condominio o que afecten la seguridad y/o comodidad de algún Condómino, así como que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sólo sea a un Condómino, ni que demeriten cualquier otra propiedad de un tercero. En estos dos últimos casos, las obras podrán llevarse a cabo si se reúne el quórum a que se refieren los Artículos 46 y 54 de este Reglamento, y en el último, además, si se indemniza al afectado a su plena satisfacción.
CAPÍTULO SEGUNDO
DE LOS GRAVÁMENES
ARTICULO 29. LIBERTAD DE GRAVAR.- Los Condóminos podrán gravar libremente sus Bienes de Propiedad Exclusiva y su Proindiviso sobre los bienes, áreas y servicios comunes, sujetándose a las limitaciones y términos de la Ley, la Escritura Constitutiva y este Reglamento.
ARTICULO 30. ALCANCE DEL GRAVAMEN.- Cada uno de los Condóminos responderá únicamente de los gravámenes que correspondan a su bien de propiedad exclusiva. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los Propietarios, para responder de un gravamen sobre otro inmueble, se tendrá por no puesta.
ARTICULO 31. GRAVAMEN POR MINISTERIO DE LEY.- Los Bienes de Propiedad Exclusiva de los Condóminos están gravados por ministerio de Ley como garantía real del cumplimiento en el pago de las Cuotas Ordinarias, Aportaciones Extraordinarias y demás créditos o adeudos que se generen por las obligaciones contenidas en la Ley, la Escritura Constitutiva, el presente Reglamento, los Manuales, por traslación de dominio o por otras disposiciones aplicables.
ARTICULO 32. TRANSMISIÓN A TERCEROS.- La garantía real a que se hace mención en el Artículo inmediato anterior, seguirá en todo momento al dominio del bien dado en garantía, aunque éste se transmita a terceras personas.
ARTICULO 33. LUGAR Y GRADO DE PREFERENCIA.- Por lo que respecta al lugar de grado y de preferencia, la garantía por ministerio de Ley antes mencionada, confiere a los adeudos generados por concepto de Cuotas Ordinarias, Aportaciones Extraordinarias y demás originados en virtud del incumplimiento a la Ley o de este Reglamento, primer lugar de grado y de preferencia sobre otros créditos.
ARTICULO 34. NO NECESIDAD DE INSCRIPCIÓN.- Esta garantía no requerirá su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, ya que de antemano goza de publicidad por contenerse en la Ley. Sin embargo, la inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, da derecho a todo interesado para obtener del Administrador, y de cualquier acreedor, una liquidación de los adeudos pendientes.
CAPÍTULO TERCERO
DE LOS GASTOS
ARTICULO 35. GENERAL.- Los gastos ordinarios y extraordinarios del Condominio serán cubiertos por los Condóminos en los términos del Capítulo Tercero del Título Segundo de este Reglamento.
ARTICULO 36. IMPUESTOS, DERECHOS Y CONTRIBUCIONES.- Los gastos relativos a impuestos, derechos y en general, a toda clase de contribuciones, serán a cargo de cada Condómino en lo que respecta a los Bienes de Propiedad Exclusiva, y en lo que toca a los bienes y servicios comunes, será a cargo de todos los Condóminos en base a su Parte Alícuota.
ARTICULO 37. INGRESOS POR EXPLOTACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES.- En caso de que, por acuerdo de la Asamblea, se exploten por cualquier título legal algunos bienes, áreas y/o servicios comunes, los ingresos provenientes de tal explotación se aplicarán al pago de los gastos del Condominio, en beneficio de todos los Condóminos.
TITULO CUARTO
DE LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDÓMINOS
ARTICULO 38. ÓRGANO SUPREMO.- La Asamblea General de Condóminos es el Órgano Supremo del Condominio, mediante el cual los Condóminos proponen, discuten, resuelven y en general, manifiestan su voluntad respecto a los asuntos de interés común inherentes al Condominio.
ARTICULO 39. REGLAS COMUNES.- Las Asambleas Generales de Condóminos pueden ser Ordinarias o Extraordinarias, y se sujetarán a las siguientes reglas comunes:
a).- FUNCIONAMIENTO.- Las Asambleas deben ser convocadas previamente a su celebración por las personas debidamente facultadas para ello, en la forma y términos previstos en la Ley y en este Reglamento. Una vez llegado el momento de su celebración, los Condóminos se reunirán en el lugar al que se les convocó y designarán al Condómino que haya de presidirla y al que haya de fungir como Secretario de la misma. Una vez reunidos, el Presidente designará de entre los presentes a dos Escrutadores, que levantarán la lista de asistencia y se cerciorarán del cumplimiento del quórum de instalación correspondiente, certificando los resultados de este encargo. Una vez hecha la certificación anterior, el Presidente declarará instalada la Asamblea en caso de que se haya reunido el quórum necesario para tal efecto y se procederá al desahogo de todos y cada uno de los puntos del orden del día, el Secretario de la Asamblea elaborará el acta correspondiente, que será firmada por el Presidente, el Secretario y los miembros que hayan asistido y desearen hacerlo del Comité Consultivo y de Vigilancia.
b).- CONDÓMINOS CON DERECHO A PARTICIPAR.- Para que los Condóminos puedan ejercer su derecho de voz y de voto en la Asamblea, independientemente de lo previsto en el Capítulo de Sanciones de este Reglamento, deberán debidamente encontrarse inscritos en el registro de condóminos que al efecto debe llevar el Administrador. En caso contrario, sólo podrán participar si acreditan previamente al Administrador su carácter de Condómino.
c).- CONVOCATORIAS.- Las convocatorias se sujetarán a las siguientes reglas:
1.- Tendrán derecho de convocar a la celebración de las Asamblea:
(i).- El Administrador, por regla general;
(ii).- El Comité Consultivo y de Vigilancia, cuando a su requerimiento, el Administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes, así como en cualquier momento en que así lo estime necesario;
(iii)- Los Condóminos que representen cuando menos un 25% de los votos, siempre y cuando en dos ejercicios consecutivos no se haya celebrado la Asamblea General Ordinaria Anual de Condóminos.
2.- Las Convocatorias se deberán de hacer cuando menos con 10 días naturales de anticipación a la fecha de celebración de la Asamblea.
3.- La Convocatoria deberá indicar el lugar, hora y día en que se llevará a cabo la reunión, así como el Orden del Día al que se sujetará la misma.
4.- La Convocatoria se notificará en el domicilio que cada Condómino tenga registrado en el Registro de Condóminos que al efecto lleve el Administrador.
5.- Cuando no se reúna el quórum de instalación de las Asambleas en primera convocatoria, se convocará cuantas veces sea necesario, en base a lo establecido en este Reglamento, o en su defecto, en la Ley.
6.- Si el día de la Asamblea no pudieren tratarse, por falta de tiempo o por cualquier otra circunstancia, todos los asuntos para los que fue convocada, podrá acordarse por los presentes su suspensión para proseguir el día siguiente o en la fecha que se determine, a la hora que se fije y sin necesidad de nueva convocatoria.
7.- Las Asambleas Generales podrán celebrarse sin necesidad de convocatoria, cuando al momento de la votación se encuentren presentes o debidamente representados todos y cada uno de los Condóminos.
8.- Una vez declarada instalada la Asamblea, los Condóminos no podrán desintegrarla para evitar su celebración, salvo que se trate de Asamblea reunida sin previa convocatoria. Se entenderá que los Condóminos que se retiren de la reunión antes de la adopción de los acuerdos o los que no concurran a reanudación del alguna Asamblea suspendida por falta de tiempo, emiten su voto en el sentido en que lo manifestó la mayoría.
9.- Las Asambleas deben celebrarse en el Municipio de Monterrey, Nuevo León.
ch).- SISTEMA DE VOTACIÓN.- La votación en las Asambleas se sujetará a las siguientes reglas:
1.- Cada Condómino gozará de un número de votos equivalente al porcentaje que el valor de su propiedad exclusiva represente respecto al valor total del Condominio, de acuerdo con los Proindivisos establecidos en la Escritura Constitutiva.
2.- La votación será personal, nominal y directa, pudiéndose ejercer por el Condómino o por conducto de su representante, quien para dicho efecto deberá presentar al Presidente de la Asamblea, cuando menos una simple carta poder firmada ante dos testigos. El poder o carta poder que acredite la representación también será necesario a efecto de que los Usuarios puedan representar a los Condóminos en las Asambleas que se celebren.
3.- En caso de que alguno o algunos de los Bienes de Propiedad Exclusiva tenga más de un Propietario, cualquiera de éstos podrá ejercer los derechos de voto correspondientes a dicha Unidad Privativa, a menos que más de uno de ellos se encuentre representado en la Asamblea, en cuyo caso ejercerán su voto de manera conjunta y en el mismo sentido.
4.- Las resoluciones de la Asamblea serán adoptadas por mayoría simple de votos presentes, salvo los casos en que la Ley, la Escritura Constitutiva o el presente Reglamento, establezcan una mayoría especial.
5.- Cuando un sólo Condómino represente más del 50% (cincuenta por ciento) de los votos se requerirá, además, el 50% (cincuenta por ciento) de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos que se adopten.
d).- FUNCIONARIOS.- Las Asambleas Generales de Condóminos serán presididas por el Condómino que designen en cada caso los votantes, por mayoría simple.
Por su parte, actuará como Secretario de la Asamblea el Condómino que para tal efecto nombren los Condóminos presentes en cada caso, también por mayoría simple.
El Presidente de la Asamblea designará a dos de los presentes como Escrutadores, a efecto de que constaten y certifiquen la existencia del quórum de instalación necesario para cada caso y levanten la Lista de Asistencia de los Propietarios presentes, misma que deberá ser firmada por éstos y por ambos Escrutadores, y que podrá contenerse ya sea en el cuerpo del Acta que se levante de la Asamblea, o bien, en hoja u hojas separadas, que se agregarán al Apéndice del Acta como parte integrante de la misma.
e).- ACTAS.- De toda Asamblea se levantará acta en el libro de actas respectivo, misma que deberá contener: La fecha y lugar de su celebración, los Condóminos asistentes a ella o sus representantes, el orden del día, los acuerdos que se tomen, mismos que se consignarán a la letra y el número de votos con los que se tomaron, así como la firma de las personas que funjan como Presidente, Secretario, Escrutadores y en su caso, de cuando menos uno de los miembros del Comité Consultivo y de Vigilancia. Asimismo, se integrará un expediente que contendrá una copia de acta, un ejemplar de la convocatoria, la lista de asistencia suscrita por los concurrentes y por los Escrutadores, en caso de que no se encuentre inserta en el cuerpo del acta, así como los informes que se hubieren rendido, los poderes (original o copia certificada ante notario público o por los Escrutadores y el Secretario de la Asamblea) de las personas que hayan acudido a la reunión en representación de algún Condómino, así como los demás documentos de que se hubiere dado cuenta.
CAPÍTULO PRIMERO
DE LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS
ARTICULO 40. ÉPOCA DE CELEBRACIÓN.- Las Asambleas Generales Ordinarias de Condóminos deberán celebrarse, por lo menos, una vez al año dentro de los primeros tres meses, contados a partir de la fecha de clausura del Ejercicio anterior.
ARTICULO 41. COMPETENCIA.- La Asamblea General Ordinaria de Condóminos será competente para tratar los siguientes asuntos:
a).- Nombramiento, remoción o ratificación del Administrador y en su caso, determinación de los emolumentos o retribución que éste deba recibir por el desempeño de su encargo;
b).- Precisión de las responsabilidades del Administrador frente a terceros, así como las que corran a cargo de los Condóminos por actos de aquél, ejecutados en o con motivo del desempeño de su encargo;
c).- Nombramiento, remoción o ratificación de todos, alguno o algunos de los miembros
del Comité Consultivo y de Vigilancia;
ch).- Resolución, en su caso, de la clase y monto de la garantía que debe otorgar el Administrador para garantizar el desempeño de sus funciones;
d).- Aprobación de los Manuales del Edificio;
e).- Examen y, en su caso, aprobación del Informe de Cuenta Anual que someta el Administrador a su consideración;
f).- Discusión y en su caso, aprobación del presupuesto de gastos para el año siguiente;
g).- Establecimiento del monto, plazo y forma de pago de las Cuotas Ordinarias a cargo de los Condóminos y la aprobación de la constitución de los fondos a que se refiere el Artículo 6 de este Reglamento, así como de otros que se estimen necesarios para el Condominio;
h).- Aprobación o rechazo de gastos ordinarios no contemplados en el presupuesto anual de gastos aprobados por la Asamblea;
i).- Promoción de lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el Administrador, algún miembro del Comité Consultivo y de Vigilancia, o de alguno de los Condóminos o Usuarios, infrinja la Ley, este Reglamento o la Escritura Constitutiva y en su caso, nombramiento de los Delegados Especiales para tal efecto;
j).- Instrucción del Administrador para efecto de que cumpla con lo dispuesto por la Ley;
k).- La adopción de las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador, pudiendo nombrarse Delegados Especiales para la ejecución de actos concretos;
l).- Las demás que le confiera la Ley, este Reglamento, la Escritura Constitutiva, los Manuales y demás Ordenamientos legales aplicables;
ARTICULO 42. DISPONIBILIDAD DE INFORMACIÓN.- Los libros y documentación del Condominio relacionados con los asuntos a ser tratados en la Asamblea General Ordinaria Anual de Condóminos, deberán estar a disposición de los Condóminos para su consulta en la oficina del Administrador con cuando menos 2 (dos) días hábiles antes de la fecha de celebración de la Asamblea.
ARTICULO 43. QUÓRUM DE INSTALACIÓN- Cuando la Asamblea General Ordinaria de Condóminos se celebre en virtud de primera convocatoria, requerirá un quórum de instalación de la mitad más uno de los Condóminos. En caso de no reunirse el quórum de instalación en la primera convocatoria, se convocará por segunda ocasión y la Asamblea se celebrará válidamente con el número de Condóminos que asistan.
ARTICULO 44. QUÓRUM DE VOTACIÓN.- En lo que concierne a la votación, la mayoría simple de votos a la que se refiere el Artículo 39, inciso ch), punto 4 de este Reglamento, será determinada computando el total de los votos representados en la Asamblea y determinando posteriormente cuál es el 51% de esos votos.
ARTICULO 45. OBRAS ART.27.- Cuando se trate de aprobar las obras a que se refiere el Artículo 27 de este Reglamento, se requerirá cuando menos el 51% del total de los votos de todos los Condóminos del Edificio.
ARTICULO 46. OBRAS ART. 28.- Asimismo, se requerirá el acuerdo de por lo menos el 51% de los votos totales del Condominio, para que puedan realizarse las obras a que se refiere el Artículo 28, parte final, de este Reglamento.
ARTICULO 47. PROTOCOLIZACIÓN E INSCRIPCIÓN.- Las actas de Asambleas Generales Ordinarias de Condóminos, serán protocolizadas ante notario público cuando así se estime necesario por la propia Asamblea, por el Administrador o por el Delegado Especial, y en todo caso cuando se acuerde el pago de cuotas anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados.
Asimismo, el acta correspondiente será protocolizada ante notario público e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, en los casos en que se nombre o remueva al Administrador o se confieran poderes generales que requieran su inscripción en dicho el Registro o en cualquier otro caso que la propia Asamblea, el Administrador o el Delegado Especial así lo estimen conveniente.
ARTICULO 48. ACTAS NO PASADAS AL LIBRO.- Cuando por cualquier causa no se hayan asentado en el libro correspondiente las actas de Asambleas Generales Ordinarias de Condóminos, bastará con que éstas se protocolicen ante notario público.
CAPÍTULO SEGUNDO
DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS
ARTICULO 49. ÉPOCA DE CELEBRACIÓN.- Las Asambleas Generales Extraordinarias de Condóminos se celebrarán cualquier época del año, siempre que hayan de tratarse asuntos de su competencia.
ARTICULO 50. COMPETENCIA.- Las Asambleas Generales Extraordinarias de Condóminos serán competentes para tratar los siguientes asuntos:
a).- Modificación de la Escritura Constitutiva o de este Reglamento;
b).- Aprobación de la reconstrucción del Condominio en caso de destrucción, ruina o vetustez;
c).- Cambio del destino general del Régimen de Propiedad en Condominio, o cambios sustanciales al Edificio;
ch).- Aprobación de Aportaciones Extraordinarias;
d).- Extinción del Régimen de Propiedad en Condominio.
ARTICULO 51. QUÓRUM DE INSTALACIÓN.- La Asamblea General Extraordinaria de Condóminos requerirá, tanto en primera como en ulteriores convocatorias, de un quórum de instalación de, cuando menos, la mitad más uno de los Condóminos.
ARTICULO 52. QUÓRUM DE VOTACIÓN.- En lo que concierne a la votación, la mayoría simple de votos a la que se refiere el Artículo 39, apartado ch) de este Reglamento, será determinada computando el total de los votos representados en la Asamblea, y determinando posteriormente cuál es el 51% de esos votos presentes.
ARTICULO 53. OBRAS ART. 27.- Cuando se trate de aprobar las obras a que se refiere el Artículo 27 de este Reglamento, se requerirá, cuando menos, el 51% del total de los votos de todos los Condóminos del Edificio.
ARTICULO 54 OBRAS ART. 28.- Asimismo, se requerirá el acuerdo de por lo menos el 51% de los votos totales del Condominio, para que puedan realizarse las obras a que se refiere el Artículo 28, parte final, de este Reglamento.
ARTICULO 55. EXTINCIÓN VOLUNTARIA.- La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio precisará, cuando menos, el acuerdo del 75% del total de los votos de los Condóminos del Edificio.
ARTICULO 56. DESTRUCCIÓN.- Si el Condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor total, según peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, será necesaria una mayoría que represente, cuando menos, el 51% de los votos totales de los Condóminos del Edificio para acordar la reconstrucción; división del terreno y de los Bienes Comunes que queden, con arreglo a las disposiciones legales sobre construcción, planificación, desarrollo o regeneración urbana y demás que fueren aplicables y/o la venta de dichos bienes.
Si la destrucción resulta menor a las tres cuartas partes del valor total del Condominio, los acuerdos mencionados en el párrafo anterior deberán ser tomados por una mayoría especial de cuando menos el 75% de los votos del total de los Condóminos del Edificio.
Si en los casos a que se refieren los dos párrafos anteriores, el acuerdo adoptado es el de reconstrucción, los Condóminos minoritarios estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda conforme a la Escritura Constitutiva, o bien, a enajenar sus derechos a la mayoría o a cualquier tercero. En caso de que, transcurridos seis meses, los minoritarios no hayan logrado enajenar, la transmisión será forzosa a favor de los mayoritarios, a precio de Avalúo practicado por corredor público o institución fiduciaria.
ARTICULO 57. RUINA O VETUSTEZ.- En caso de ruina o vetustez del Condominio, se requerirá de una mayoría que represente, cuando menos, el 75% de los votos totales de los Condóminos del Edificio para resolver, previo dictamen o autorización de las autoridades competentes, la reconstrucción o demolición y división de los Bienes Comunes o, en su caso, la venta, siguiéndose en adelante las prevenciones del Artículo inmediato anterior.
ARTICULO 58. PROTOCOLIZACIÓN E INSCRIPCIÓN.- Las actas de Asamblea General Extraordinaria de Condóminos, serán protocolizadas ante notario público y/o inscritas en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio cuando así se estime necesario por la propia Asamblea, por el Administrador o por el Delegado Especial, y en todo caso cuando se modifique la Escritura Constitutiva, el Reglamento, y/o el destino general del Condominio o el particular de los bienes que lo integran.
TITULO QUINTO
DE LA ADMINISTRACIÓN
CAPÍTULO ÚNICO
DE LA ADMINISTRACIÓN
ARTICULO 59. ADMINISTRADOR.- La administración del Condominio será confiada al Administrador que designe la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, en los términos de la Ley y del presente Reglamento, pudiendo recaer tal nombramiento en una persona física o moral.
ARTICULO 60. FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.- El Administrador tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
a).- Custodiar del primer y/o ulteriores testimonios de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en su caso, de sus reformas;
b).- Tener bajo su custodia y llevar al día el libro de actas de Asambleas Generales de Condóminos, el registro de Condóminos y el de Usuarios;
c).- En general, conservar, llevar al día y tener a disposición de los Condóminos y Usuarios para su debida consulta, los libros y documentación relacionados con el Condominio;
ch).- Expedir copias de los libros, registros y/o documentos relacionados con el Condominio que tenga en su poder, así como constancias de lo que obre en los mismos;
d).- Recibir, en días y horas hábiles, a los fedatarios públicos que los Condóminos y/o Usuarios, según sea el caso, lleven a su oficina a efecto de certificar copias de los libros y documentos a que se hizo alusión en los puntos anteriores;
e).- Llevar y mantener un sistema de contabilidad adecuado para el Condominio;
f).- Convocar a la celebración de las Asambleas Generales de Condóminos, en los términos previstos en la Ley, en la Escritura Constitutiva y en este Reglamento;
g).- Ejecutar los acuerdos adoptados en las Asambleas Generales de Condóminos;
h).- Elaborar el proyecto de presupuesto anual de gastos para el ejercicio siguiente y presentarlo a consideración de la Asamblea General Ordinaria de Condóminos;
i).- Recaudar de los Condóminos y/o Usuarios, según sea el caso, el pago de las Cuotas Ordinarias, Aportaciones Extraordinarias y/o cualquier otro tipo de adeudos que existan a favor del Condominio;
j)- Otorgar recibos a los Condóminos y/o Usuarios, según sea el caso, por las cantidades que hayan pagado por concepto de Cuotas Ordinarias, Aportaciones Extraordinarias y/o cualesquier otro adeudo relacionado con el Condominio;
k).- Realizar los gastos de mantenimiento, operación y administración del Condominio, con cargo a los fondos correspondientes;
l).- Llevar a cabo las obras debidamente autorizadas en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento y de los Manuales;
ll).- Mantener en óptimas condiciones de operación y funcionamiento los bienes, áreas y servicios comunes;
m).- Realizar todos los actos de administración, créditos, cobranzas y conservación del Condominio;
n).- Atender la conservación, seguridad, mantenimiento, limpieza, vigilancia, reparación y/o reposición de los bienes, áreas y servicios comunes;
ñ).- En casos de extrema urgencia, tomar las medidas y/o realizar las obras necesarias para proteger los intereses de los Condóminos, debiendo justificar ante la Asamblea General de Condóminos y/o el Comité Consultivo y de Vigilancia, la necesidad, urgencia y alcance de dichas medidas u obras;
o).- Poner a disposición de cada Condómino y/o Usuario, según sea el caso, en el local del Condominio donde se encuentre la oficina del Administrador, relación pormenorizada de los gastos realizados y los saldos de los fondos existentes a fecha determinada, previa solicitud por escrito con cuando menos 15 (quince) días hábiles de anticipación;
p).- Informar a la Asamblea General Ordinaria de Condóminos sobre las cuentas y actividades de su ejercicio, por escrito, cuando menos una vez al año.
q).- Rendir informes mensuales de su gestión al Comité Consultivo y de Vigilancia;
r).- Considerar las observaciones que respecto a su forma de administrar le haga el comité Consultivo y de Vigilancia;
s).- Actuar como representante legal del Condominio aún en contra de los propios Condóminos, y tener, por tanto, las siguientes atribuciones, mismas que se enumeran con carácter enunciativo, más no limitativo:
1.- Representar al Condominio con PODER GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS, con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial, conforme a la Ley, sin limitación alguna, en los términos de los Artículos 2448 (dos mil cuatrocientos cuarenta y ocho) párrafo primero y 2481 (dos mil cuatrocientos ochenta y uno) del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, sus correlativos los Artículos 2554 (dos mil quinientos cincuenta y cuatro) párrafo primero y 2587 (dos mil quinientos ochenta y siete) del Código Civil Federal, sus concordantes de los Códigos Civiles vigentes en los demás Estados de los Estados Unidos Mexicanos y de las disposiciones de leyes y ordenamientos especiales, ya sea de carácter federal, estatal o municipal que sean aplicables, estando facultado especialmente pero sin hacer limitación alguna, para:
A).- Representar al Condominio ante personas físicas, morales y ante toda clase de autoridades arbitrales, administrativas o judiciales de cualquier fuero, sean éstas civiles, penales, administrativas o del trabajo, tanto de orden federal, estatal o municipal, en toda la extensión de los Estados Unidos Mexicanos o en el extranjero, en juicio o fuera de él;
B).-Promover toda clase de juicios, incluyendo el juicio de amparo, seguirlos en todos sus trámites y desistirse de ellos;
C).- Interponer recursos contra autos interlocutorios y definitivos, consentir los favorables y pedir revocación por contrario imperio;
D).- Contestar las demandas que se interpongan en contra del Condominio y seguir los juicios por sus demás trámites legales;
E).- Interponer toda clase de recursos, en las instancias y ante las autoridades que procedan;
F).- Reconocer firmas, documentos, y redargüir de falsas las que se presenten por la contraria;
G).- Presentar testigos, ver protestar a los demás de la contraria, tacharlos y repreguntarlos;
H).- Articular y absolver posiciones;
I).- Transigir y comprometer en árbitros;
J).- Recusar magistrados, jueces y demás funcionarios judiciales, sin causa, con causa o bajo protesta de Ley;
K).- Nombrar peritos;
L).- Percibir valores, otorgar recibos y cartas de pago;
LL).- Formular, presentar y ratificar denuncias, querellas o acusaciones, coadyuvar con el ministerio público en procesos penales, constituir en parte civil al condominio exigiendo la reparación del daño y otorgar perdones o en su caso retirar dichas denuncias, querellas o acusaciones, cuando a su juicio se amerite y legalmente proceda;
M).- Representar al Condominio en los juicios o procedimientos laborales, con las calidades jurídicas y con todas las facultades que sean necesarias, entre otras, las prescritas en los Artículos 11(once), 692 (seiscientos noventa y dos) Fracciones II (Segunda) y III (Tercera), 694 (seiscientos noventa y cuatro), 695 (seiscientos noventa y cinco), 786 (setecientos ochenta y seis), 876 (ochocientos setenta y seis) Fracciones I (Primera) y VI (Sexta), 899 (ochocientos noventa y nueve), en relación a lo aplicable con las normas de los Capítulos XII (Décimo Segundo) y XVII (Décimo Séptimo) del Título 14 (catorce) y demás disposiciones relativas de la Ley Federal del Trabajo vigente en el País.
2.- Administrar los negocios y bienes del Condominio con PODER GENERAL PARA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN, en los términos del párrafo segundo del Artículo 2448 (dos mil cuatrocientos cuarenta y ocho) del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, su correlativo el 2554 (dos mil quinientos cincuenta y cuatro) párrafo segundo del Código Civil Federal, sus concordantes de los Códigos Civiles vigentes en los demás Estados de los Estados Unidos Mexicanos, estando autorizado por lo tanto, pero sin que esto constituya limitación alguna al mandato a que se refiere el presente punto, para:
A).- Nombrar y remover apoderados, agentes y empleados del Condominio determinando sus atribuciones, condiciones de trabajo y remuneraciones, dejando a salvo el derecho que corresponde a la Asamblea para la designación de administradores secundarios, el otorgamiento de sus facultades y la revocación de sus nombramientos y mandatos;
B).- Celebrar contratos individuales y colectivos de trabajo, formular los reglamentos interiores de trabajo y tomar toda clase de decisiones en materia de relaciones obrero-patronales;
C).- Suscribir, gestionar y tramitar en cualesquier secretaría de estado o dependencia gubernamental, las solicitudes de permisos de importación o de cualesquier naturaleza que requiera el Condominio para su adecuado funcionamiento, la modificación o prórrogas de los contenidos en dichas solicitudes, estando autorizado en la misma forma para pedir ante Secretaría de Hacienda y Crédito Público y cualesquiera otra secretaría de estado o dependencia gubernamental que legalmente corresponda, devoluciones de impuestos o cualquier otro gravamen a cargo del Condominio, su exención, condonación o cancelación en su caso, pudiendo realizar y otorgar de la misma manera cuantas gestiones, trámites, garantías, procedimientos, actos y acreditamientos se requieran para obtener los permisos y actos de referencia, en la inteligencia de que para los fines antes expresados, gozará de todas las facultades generales y aún las especiales, que requieran cláusula especial conforme a la Ley.
D).- Convocar a Asambleas Generales Ordinarias y Extraordinarias de Condóminos, ejecutar sus acuerdos y en general llevar a cabo todos los actos y operaciones que fueren necesarios o convenientes para el Condominio con excepción de los expresamente reservados por la Ley o por este Reglamento a la Asamblea.
3.- PODER GENERAL CAMBIARIO, en los términos de los Artículos 9o. (noveno) y 85 (ochenta y cinco) de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito vigente en el País, pudiendo en consecuencia otorgar, emitir, girar, suscribir, aceptar, avalar, caucionar, afectar, endosar, negociar y disponer en su caso títulos de crédito a nombre del Condominio; realizar en y con los propios títulos las operaciones de crédito que reglamente la Ley de la materia; abrir y cancelar cuentas bancarias a nombre del Condominio, girar a su cargo, designar y autorizar personas que a su vez giren a cargo de dichas cuentas y revocar dichas designaciones y autorizaciones.
t).- Asimismo, gozará de los poderes que le confiera la Asamblea General de Condóminos;
u).- Aplicar las sanciones a que se refiere el Título Séptimo de este Reglamento;
v).- Otorgar la caución que, en su caso, determine la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, para garantizar el fiel y legal desempeño de sus funciones;
w).- En general, cumplir y hacer cumplir lo dispuesto por la Ley, por la Escritura Constitutiva, por este Reglamento, por los Manuales y por la Asamblea General de Condóminos;
x).- Las demás que se deriven de la Ley, de la Escritura Constitutiva, de este Reglamento, de los Manuales o las otorgadas válidamente por la Asamblea General de Condóminos.
El Administrador dentro del límite de sus atribuciones, podrá delegar sus facultades en una o varias personas, señalándoles sus atribuciones para que las ejerciten en los términos correspondientes, otorgando para tal efecto poderes generales o especiales, los cuales podrá revocar con o sin causa en cualquier tiempo.
ARTICULO 61. OBLIGATORIEDAD.- Los actos realizados, medidas adoptadas y disposiciones dictadas por el Administrador, dentro del marco de sus atribuciones, serán obligatorias para todos y cada uno de los Condóminos y Usuarios.
ARTICULO 62. OBRAS QUE REQUIERAN APORTACIONES EXTRAORDINARIAS.- Cuando el Administrador estime necesaria la realización de alguna obra en los Bienes Comunes del Condominio, deberá evaluar si se requieren Aportaciones Extraordinarias para su realización. En caso afirmativo deberá someterlas a la aprobación de la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos.
ARTICULO 63. CASOS PARA CONVOCAR A ASAMBLEA.- El Administrador deberá convocar a la celebración de las Asambleas Generales de Condóminos en los siguientes casos:
a).- Cada año, dentro de los tres meses que sigan a la clausura del ejercicio social;
b).- Cuando así se lo solicite el Comité Consultivo y de Vigilancia;
c).- Siempre que lo estime pertinente.
ARTICULO 64. INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO.- El nombramiento que la Asamblea General Ordinaria de Condóminos haga del Administrador deberá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, para todos los efectos legales a que haya lugar.
ARTICULO 65. REEMPLAZO.- En caso de muerte, incapacidad, estado de interdicción, renuncia, remoción o abandono del cargo por parte del Administrador, éste será suplido temporalmente por la persona que designe el Comité Consultivo y de Vigilancia.
En este caso, el Comité Consultivo y de Vigilancia convocará a la brevedad posible a la celebración de una Asamblea General Ordinaria de Condóminos, a efecto de que sea designado el nuevo Administrador.
TITULO SEXTO
DE LA VIGILANCIA
CAPÍTULO ÚNICO
DEL COMITÉ CONSULTIVO Y DE VIGILANCIA
ARTICULO 66. INTEGRACIÓN.- El Condominio contará con un Comité Consultivo y de Vigilancia, integrado, según lo decida la Asamblea General de Condóminos, por personas físicas, en el número que determine la Asamblea General de Condóminos, , pudiendo la señalada Asamblea designar suplentes a cada uno de los funcionarios mencionados.
ARTICULO 67. FACULTADES Y OBLIGACIONES.- El Comité Consultivo y de Vigilancia tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
a).- Cerciorarse del cumplimiento por parte del Administrador de los acuerdos adoptados en la Asamblea General de Condóminos, así como de los demás deberes que le hayan sido impuestos por la Ley, por Escritura Constitutiva, por el presente Reglamento y por los Manuales.
b).- Verificar las cuentas que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General Ordinaria de Condóminos;
c).- Constatar que los fondos establecidos en el Artículo 6 de este Reglamento, se empleen en los destinos autorizados;
ch).- Dar cuenta a la Asamblea General Ordinaria de Condóminos de sus observaciones sobre la administración del Condominio;
d).- Presentar anualmente ante la Asamblea General Ordinaria de Condóminos, un dictamen sobre las cuentas y actividades del Administrador;
e).- Informar a la Asamblea General Ordinaria de Condóminos sobre el incumplimiento de las obligaciones de los Condóminos y/o Usuarios, según sea el caso;
f).- Coadyuvar con el Administrador en lo que atañe a observaciones a los Condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
g).- Convocar a la Asamblea General de Condóminos, en los términos de la Ley, de la Escritura Constitutiva y de este Reglamento;
h).- Tener bajo su cuidado y llevar al día el correspondiente libro de sesiones del Comité, en caso de haberlo;
i).- Designar, con carácter provisional, al Administrador del Edificio, en caso de que este renuncie, sea removido, fallezca, se incapacite o abandone el cargo.
El Administrador así designado durará en su cargo provisional hasta que la Asamblea lo ratifique, o bien, designe a la persona que deberá ocupar dicho puesto definitivamente, y esta tome posesión del mismo;
j).- Nombrar de entre sus miembros a uno o más coordinadores para que lleven a cabo o supervisen determinadas tareas o áreas, así como a un Secretario que se encargue de elaborar, conservar y llevar el control de las actas de las sesiones del Comité Consultivo y de Vigilancia, así como las demás que le encomiende el propio Comité.
k).- Las demás que se deriven de la Ley, de la Escritura Constitutiva, del presente Reglamento y de los Manuales.
ARTICULO 68. INTEGRANTES.- Los miembros del Comité Consultivo y de Vigilancia deben ser Condóminos personas físicas y sus cargos serán personalísimos e indelegables.
El Comité Consultivo y de Vigilancia podrá apoyarse en terceras personas para que lo auxilie en el desempeño de aquellas funciones que requieran de conocimientos especializados en determinada materia.
ARTICULO 69. DURACIÓN DE INTEGRANTES.- Los integrantes del Comité Consultivo y de Vigilancia durarán un año en su cargo, en el entendido de que seguirán en el desempeño de sus funciones en tanto la Asamblea General Ordinaria de Condóminos no revoque su nombramiento, designe a sus sucesores y éstos últimos tomen posesión de sus cargos.
ARTICULO 70. REEMPLAZO.- En caso de muerte, incapacidad, estado de interdicción, renuncia, remoción o abandono del cargo de algunos o alguno de los miembros del Comité Consultivo y de Vigilancia, ocuparán el cargo los respectivos suplentes, en caso de existir éstos. De lo contrario, el Comité seguirá actuando con el resto de los integrantes, en tanto que la Asamblea General Ordinaria de Condóminos designe a los reemplazos conducentes.
ARTICULO 71. CASOS PARA CONVOCAR A ASAMBLEA.- El Comité Consultivo y de Vigilancia deberá convocar a la celebración de Asambleas Generales de Condóminos, en los siguientes casos:
a).- Cuando, a su requerimiento, el Administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes, acordados para tal efecto;
b).- Cuando, a su juicio, sea pertinente.
ARTICULO 71. CONVOCATORIAS.- Las sesiones del Comité Consultivo y de Vigilancia serán convocadas por cualquiera de sus miembros preferentemente una vez por mes o en su caso cada vez que cualquiera de ellos lo estime pertinente.
Asimismo, podrán ser convocadas por el Administrador en caso de que el Presidente no lo haga, previo su requerimiento por escrito, dentro de los tres días siguientes, o bien, en cualquier tiempo que lo estime conveniente.
No será necesaria la convocatoria cuando en la sesión del Comité Consultivo y de Vigilancia se encuentren todos los miembros.
ARTICULO 73. QUÓRUM DE INSTALACIÓN.- Para que el Comité Consultivo y de Vigilancia sesione válidamente, se requerirá la presencia de la mitad más uno de sus integrantes.
ARTICULO 74. QUÓRUM DE VOTACIÓN.- El Comité Consultivo y de Vigilancia tomará sus acuerdos por mayoría de votos.
ARTICULO 75. ACTA Y LISTA DE ASISTENCIA.- Los acuerdos adoptados por el Comité Consultivo y de Vigilancia se harán constar en acta firmada por el Presidente y el Secretario, misma que se asentará a la letra en el Libro de Sesiones correspondiente.
Asimismo, en cada sesión se levantará la lista de asistencia correspondiente para constatar que se reúne el quórum necesario para su celebración, documento que deberá ser agregado como apéndice al acta correspondiente.
TITULO SÉPTIMO
INCUMPLIMIENTO
CAPÍTULO ÚNICO
ARTICULO 76. INCUMPLIMIENTO.- Cuando algún Condómino o Usuario incumpla con alguna o algunas de las obligaciones a su cargo, especialmente las contenidas en los Artículo 8 y 12 del presente Reglamento, se estará a lo dispuesto en este Título, independientemente de las acciones civiles, penales, mercantiles o de cualesquier otra índole que resulten procedentes.
ARTICULO 77. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISO A).- Por el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el inciso a) del Artículo 8 de este Reglamento, se estará a lo siguiente:
a).- Al adquiriente o al concesionario del uso no se le reconocerán los derechos de Condómino o Usuario, según sea el caso, hasta en tanto no lleven a cabo el aviso de referencia y obtengan su inscripción como Condómino en el registro de condóminos, o como Usuario en el registro de usuarios correspondiente;
b).- El enajenante seguirá siendo responsable del pago de las Cuotas Ordinarias y Aportaciones Extraordinarias y del cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones de los Condóminos, hasta en tanto no se de el aviso de referencia y se dé de baja al enajenante como Condómino, sin perjuicio a la responsabilidad solidaria a que se refiere el inciso f) del Artículo 8 de este Reglamento;
ARTICULO 78. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISOS B) O C).- Por infringir a lo dispuesto por los incisos b) o c) del Artículo 8 de este Reglamento, el infractor deberá responder de los daños y perjuicios que llegare a causar al adquiriente o concesionario de uso, o cualquier otra persona.
ARTICULO 79. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISOS D) O E), Y ARTÍCULO 12, INCISOS Ñ) U O).- Por el incumplimiento de lo establecido en los incisos d) o e) del Artículo 8 así como de lo dispuesto en los incisos ñ) u o) del Artículo 12, las cláusulas en las que se contenga la enajenación prohibida se tendrán por no puestas, y no surtirán efecto legal alguno.
ARTICULO 80. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISOS LL), M), N) O Ñ).- Por incumplir con lo dispuesto en los incisos ll), m), n) o ñ) del Artículo 8:
a).- Pago al Condominio de una pena convencional de 10,000 Unidades de Inversión, en caso de no corregir el incumplimiento en un plazo máximo de 5 (cinco) días hábiles. Este pago será aplicable por cada ocasión de incumplimiento que se presente.
b).- También en caso de no corregir el incumplimiento en un plazo máximo de 5 (cinco) días hábiles, suspensión del suministro interno de energía eléctrica y/o gas natural en la Unidad Privativa de que se trate, hasta que se remedie la situación.
ARTICULO 81. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISOS G), H), I) O J), Y ARTÍCULO 12, INCISOS A), B), C) O CH).- En lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contenidas en los incisos g), h), i) o j) del Artículo 8 y/o a), b), c) o ch) del Artículo 12;
a).- La obra quedará a beneficio del Condominio, si la Asamblea General Ordinaria así lo decide;
b).- En caso contrario, el Condómino respectivo queda obligado a volver las cosas al estado que guardaban antes de la falta, bajo su costa;
c).- El pago de los daños y perjuicios que haya ocasionado;
ARTICULO 82. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 12, INCISOS D) O E).- Por incumplir con lo dispuesto en los incisos d) o e) del Artículo 12:
a).- Retirar de inmediato el rótulo o anuncio de referencia;
b).- Pagar los daños y perjuicios que se causen a otros Condóminos, Usuarios o terceros;
c).- En caso de no corregir el incumplimiento en un plazo máximo de 5 (cinco) días hábiles, suspensión del suministro interno de energía eléctrica y/o gas natural en la Unidad Privativa de que se trate, hasta que se remedie la situación.
ARTICULO 83. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISO L), Y ARTÍCULO 12, INCISOS F), G), O H).- El incumplimiento de las obligaciones contenidas en los incisos l) del Artículo 8 y/o f), g), o h) del Artículo 12:
a).- Volver las cosas a su estado normal;
b).- Pagar los daños y perjuicios que llegasen a causarse en perjuicio de otros Condóminos, Usuarios o terceras personas.
c).- En caso de no corregir el incumplimiento en un plazo máximo de 5 (cinco) días hábiles, suspensión del suministro interno de energía eléctrica y/o gas natural en la o las Unidades Privativas propiedad del Condómino de que se trate, hasta que se remedie la situación.
ARTICULO 84. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISO K), Y ARTÍCULO 12, INCISO I).- Por la violación de lo establecido en los incisos k) del Artículo 8 o i) del Artículo 12:
a).- Volver las cosas a su estado normal;
b).- Pagar los daños y perjuicios que llegasen a causarse en perjuicio de otros Condóminos, Usuarios o terceras personas.
c).- En caso de no corregir el incumplimiento en un plazo máximo de 5 (cinco) días hábiles, suspensión del suministro interno de energía eléctrica y/o gas natural en la o las Unidades Privativas de que se trate, hasta que se remedie la situación.
ARTICULO 85. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 12, INCISOS J) O K).- Por infringir lo dispuesto por los incisos j) o k) del Artículo 12:
a).- La reparación y/o reposición, bajo su costa, de los desperfectos o daños ocasionados;
b).- El pago de los daños y perjuicios que se hayan causado a otros Condóminos, Usuarios o terceras personas;
c).- En caso de no corregir el incumplimiento en un plazo máximo de 5 (cinco) días hábiles, suspensión del suministro interno de energía eléctrica y/o gas natural en la o las Unidades Privativas propiedad del Condómino de que se trate, hasta que se remedie la situación.
ARTICULO 86. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 12, INCISO M).- Por violar lo establecido en el inciso m) del Artículo 12:
a).- Pago de los daños y perjuicios que llegare a ocasionar al introducirse en dichas áreas;
b).- Ni el Administrador, ni el resto de los Condóminos o Usuarios, serán responsables de los accidentes o percances que llegare a sufrir la persona que se haya introducido indebidamente a las áreas de referencia.
ARTICULO 87. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 12, INCISOS LL), M), O N).- El no respetar lo dispuesto en los incisos ll), m) o n) del Artículo 12, traerá como consecuencia:
a).- El pago de intereses moratorios conforme al Artículo 22 de este Reglamento;
b).- Si lo estima pertinente el Administrador, la ejecución de la garantía real constituida por ministerio de Ley sobre los Bienes de Propiedad Exclusiva y sobre su respectivo Proindiviso sobre los Bienes Comunes, sea en la vía ejecutiva o en la ordinaria, según se encuentre documentado ejecutivamente o no el adeudo de referencia;
c).- La suspensión del derecho de uso sobre los bienes y las áreas comunes, hasta en tanto se encuentren liquidados completamente los adeudos, con sus respectivos accesorios;
ch).- La suspensión interna del suministro de corriente eléctrica y/o gas natural entretanto no se hayan liquidado en su totalidad los adeudos de referencia y sus accesorios, si la mora es por 30 (treinta) días naturales o más;
d).- En caso de que así lo determine el Administrador o el Comité Consultivo y de Vigilancia, la suspensión de su derecho de asistir y participar en las Asambleas Generales de Condóminos, hasta que liquide la totalidad de los adeudos existentes y sus accesorios.
ARTICULO 88. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISO O).- Por violar la obligación contenida en el inciso o) del Artículo 8, el pago al Condominio de una pena convencional de 5,000 Unidades de Inversión.
ARTICULO 89. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISOS P), O Q).- Por no respetar lo dispuesto por los incisos p) o q) del Artículo 8, el pago al Condominio de una pena convencional de 5,000 Unidades de Inversión, y en caso de persistir en negar el acceso a las personas autorizadas, suspensión del suministro interno de energía eléctrica y/o gas natural en la o las Unidades Privativas de que se trate, hasta que se remedie la situación.
ARTICULO 90. INCUMPLIMIENTO ARTÍCULO 8, INCISO R).- Por violar lo dispuesto en el inciso r) del Artículo 8, se deberá responder de los daños y perjuicios que ocasione a otros Condóminos o Usuarios, así como a terceras personas.
ARTICULO 91. OBLIGACIÓN DE CUBRIR PENAS CONVENCIONALES EN TIEMPO Y FORMA.- Los Condóminos y/o Usuarios deben cubrir en tiempo y forma el importe de las penas convencionales que correspondan por incumplir con sus obligaciones, y asimismo deberán dar cabal cumplimiento a sus demás obligaciones de conformidad con loa Artículos anteriores.
ARTICULO 92. RESPONSABILIDAD SOLIDARIA CON EMPLEADOS E INVITADOS.- Cada Condómino y/o Usuario, según sea el caso, será solidaria e ilimitadamente responsable de las infracciones en que incurran sus empleados e invitados en el Condominio.
